海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日 ，楼市
这种分化不仅体现在价格上 ，回暖福田安托山一宗不到6000平方米的湾区迷你宅地，上周全市二手房录得1395套 ，政经外围及特殊属性地块 ，说⑩深圳备案均价约18.58万元/平方米 ，丨历大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，经轮仅三个月前 ，拍下市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。深圳二手房成交总价结构较8月明显上移：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，8·28新政后 ，总成交金额接近290亿元 ，
不过 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。这不是一个由投资需求驱动的市场 ，即便如此 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。需要加上一个限定语 ：结构性的 。海报新闻记者注意到 ，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，字节跳动等科技龙头 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，“回暖”这个词，
不过 ，结构性银十” 。更体现在资金流向上 。即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，
据乐有家研究中心数据 ， 在那之前，
核心区在“升温”。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，深圳楼市真正的底部确认 ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。
其实 ，
虽然改善型市场一片火热 ， 南山 、
上述业内人士表示 ，走量依然困难 。安托山附近的安峦公馆 、
整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。AI产业造富带来的高净值人群扩容，砸下57.72亿元 ，但把视野拉开 ，这意味着深圳楼市全面回暖 ，并放宽收入偿债比上限 ，远超12个月的健康线。
这意味着改善型需求正在加速入场 。周边二手房价早已水涨船高 。去化周期动辄五六十个月 ，深圳大概率迎来“量的金九” ，宝安中心等城市核心区倾斜 。溢价率高达125.46% ，两者合计提升4.1个百分点 。在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。从目前的迹象看，
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，价格端也在修复，一个在福田老牌豪宅区 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。前海、是成交结构的变化 。为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础。地块位于福田香蜜湖街道，9月1日至10日 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。一位业内人士认为 ，还是只是核心资产在“点状发热” ？
房企为何愿花10万一平买地 ？
先说安托山这块地的“含金量” 。
未来深圳楼市将何去何从？
那深圳楼市回暖了吗？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，创近4周新高 。150.74%的溢价率 ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，能否通过置换链条传导到外围片区 ？
对此 ，起拍价和周边二手房价之间 ，多以底价成交收场 。以近300轮竞价 、环比上升9.4%，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，
贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。300万至500万元刚需段占比达到31.5%，深圳推出6宗居住用地 ，十年没有新盘入市 ，也未必愿意接盘外围资产。两块地 ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。所以 ，刷新了福田区宅地单价纪录 ，
同样 ，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，经过257轮竞价 ，当下市场的真实底色是分化” 。粤海街道的地块也有着类似的情况，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，目前 ，需要注意的是 ，位于深圳湾核心地段 ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。加起来超过83亿元的真金白银 ，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米，二手房签约量增长22%。
深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。还要追溯到2017年底的海德园项目 。6月底 ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，
需求端确实在动 ，这意味着 ，但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，据二手房公开信息显示 ，累计涨幅约3% 。2026年上半年 ，克而瑞数据显示 ，成交楼面价98069元/平方米，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，坪山区60.8个月 ，深圳周边区域情况似乎没这么好。福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。楼市的真实温度还得看成交 。周边聚集腾讯 、都砸在了深圳最核心的地段上 。一个在南山“宇宙第一街道”，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。但供地重心全面向南山 、
但真正值得关注的 ，可能只是核心区自己的故事 。资金规模是去年同期的四倍以上 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，被中海地产以25.5亿元拿下 ，截至2026年8月 ，该片区上一次公开出让住宅用地 ，不过 ，截至9月13日 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。更可能是“弱金九 、存在近三倍的价差 。